Hohe Nachfrage sucht Angebot

Büromarktstudie der WFM weist erneut Flächenbedarf aus

Trotz des stark eingeschränkten Flächenangebots weist Münsters Büromarkt für das Jahr 2017 ein relativ hohes Nachfrageergebnis aus. Der Umsatz von 87.800 Quadratmetern liegt acht Prozent über dem zehnjährigen Durchschnittswert. Zurückzuführen ist das Ergebnis auf den deutlichen Anstieg im Vermietungs¬segment über 1.000 m². Des Weiteren fanden angesichts des partiellen Angebotsengpasses selbst Flächen in mäßiger Qualität an in der Regel dezentralen Standorten ihre Abnehmer. Die Folge: Die Leerstandsquote sank weiter auf das historische Tief von 1,6 Prozent. Und: Die Spitzenmiete hält sich bei 14 Euro/m² monatlich nettokalt in den Büromarktzonen Hafen und City stabil, während die Durchschnittsmiete um 10 Cent auf 10,30 Euro/m² gestiegen ist.

Die von der Wirtschaftsförderung Münster GmbH veröffentlichte Büromarktstudie offenbart das Dilemma der mangelnden Verfügbarkeit: Hohe Nachfrage sucht Angebot, könnte der Titel lauten. „Die angebotenen Strukturen im Leerstand entsprechen nur sehr begrenzt der Nachfragestruktur. Nun gibt es in bestimmten Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten keine passgenauen Flächen mehr“, bringt WFM-Geschäftsführer Dr. Thomas Robbers die derzeitige Situation auf den Punkt. Sie hat sich nach Analyse durch das Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult GmbH seit dem vergangenen Jahr sogar nochmals zugespitzt. 2017 konnten erneut weniger attraktive Flächen vermietet werden, was auf die äußerst niedrigen Fluktuationsreserven zurückzuführen ist. Dieser anhaltende Abwärtstrend und die mittlerweile auf 1,6 Prozent gesunkene Leerstandsrate erhöhen allerdings die Gefahr einer schwindenden Dynamik am Büromarkt, da auch der Sockelleerstand zusehends abnimmt.

Verschärft wird das Problem durch einen deutlichen Rückgang der Bautätigkeit von Büroflächen gegenüber dem Vorjahr. Konnte 2016 ein Anstieg von acht Prozent verzeichnet werden, so sank die Bauaktivität 2017 um zirka 18 Prozent auf knapp 59.000 m². Die Flächenverfügbarkeit war parallel hierzu ebenfalls um 41 Prozent erheblich gesunken, womit nur noch gut ein Drittel der gesamten Flächen im Bau (20.400 m²) Anfang 2018 zur Verfügung stand.

Das Nachfrageergebnis von 87.800 Quadratmetern im Jahr 2017 setzt sich aus 8.400 m² Umsatz durch Eigennutzer sowie 79.400 m² durch Vermietungen zusammen. Der Vermietungsumsatz mit größeren Flächen über 1.000 m² ist gegenüber dem Vorjahr mit 75 Prozent erheblich angestiegen. Demgegenüber blieb die Gesamtnachfrage der kleineren und mittleren Flächen bis 1.000 m² weitgehend stabil. Der Zuwachs der Vermietungsleistung ist also vorrangig den Großflächen zu verdanken. Mit ursächlich hierfür war das relativ hohe Angebot an Neubauten. Fast zwei Drittel dieser großflächigen Umsätze wurden als Vorvermietungen oder Anmietungen im Neubau bzw. in kernsanierten Flächen realisiert.

Die Analyse der Büroflächennachfrage, gemessen an der Zahl der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie, zeigt naturgemäß ein gegenläufiges Bild. Mehr als die Hälfte aller Abschlüsse wurde in der Größenklasse bis 250 m² realisiert. In der Summe wurden 2017 knapp 240 Einzelabschlüsse erfasst, die bei einem Gesamtumsatz von 87.800 m² einer Durchschnittsgröße von zirka 370 m² je Abschluss entsprechen. Die durchschnittliche Umsatzgröße ist gegenüber dem Vorjahr recht deutlich um 12 Prozent gestiegen.

Eine weitere Steigerung des Neubaus von Büroimmobilien kann nach Einschätzung von BNP-Analysten nur bedingt zur Lösung der Flächenverfügbarkeit beitragen, da hierdurch ein relativ starker Fokus auf das hochpreisige Segment gelegt wird. Dennoch besteht nach Ansicht von Stadtbaurat Robin Denstorff eine große Chance in der Kombination von hochwertigen Neubauten und alternativ zu errichtenden Bürostandorten mit überschaubaren Grundstückspreisen, die Investoren und Projektentwicklern mit Mietpreisen auf einem niedrigeren Niveau deutlich unterhalb der Büromarkt-Spitze (14 €/m²) kalkulieren lassen. Zum Beispiel bewegen sich die Durchschnittsmieten im Marktsegment der einfach ausgestatteten, älteren Bestandsflächen bis hin zu modernisierten Bestandsflächen mit Standardausstattung zwischen 5,00 €/m² und 10,00 €/m² monatlich nettokalt.

Der Anreiz zur Immobilienaufwertung- und entwicklung in der dezentraleren Büromarktzone Cityrand, Stadtteilzentren und Büroparks sowie in peripheren Gebieten besteht in dem deutlich gestiegenen Mietpreisniveau von bis zu einem Euro pro Quadratmeter im Schnitt. „Die Kompromissbereitschaft der Nachfrager zeigt, dass auch bisher unattraktivere Flächen hinsichtlich ihrer Objekt- und Lagequalität noch Potenzial haben. Das sollte zur Verhinderung einer weiter schwindenden Dynamik am Büromarkt genutzt werden.“