Guter Umsatz trotz wenig Angebot

Büromarktstudie der WFM unterstreicht hohen Flächenbedarf

Der Büromarkt Münster weist für 2018 einen leicht unterdurchschnittlichen Umsatz von 77.600 Quadratmetern aus. Angesichts der seit Jahren stark eingeschränkten Flächenverfügbarkeit ist das nach Einschätzung der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) ein immer noch relativ gutes Ergebnis. Beleg für den partiellen Angebotsengpass ist vor allem die auf das historische Tief von 1,5 Prozent gesunkene Leerstandsquote. Selbst Flächen in mäßiger Qualität an in der Regel dezentralen Standorten können inzwischen gut vermarktet werden. Die monatliche Durchschnittsmiete für den Büroquadratmeter liegt bei 10,40 Euro nettokalt, das Spitzenniveau hat sich bei 14 Euro im Hafen und in der City eingependelt. Erstmals wurde es vereinzelt auch am Cityrand und in den Büromarktzentren aufgerufen.

Die Kennziffern sind in der jetzt veröffentlichten Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung zusammengefasst. Die zugrunde liegende Analyse durch das Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult GmbH BNP verdeutlicht die weitere Zuspitzung der Mangelsituation. WFM-Geschäftsführer Dr. Thomas Robbers appelliert wiederholt: „Der Wirtschaftsstandort Münster benötigt dringend neue Flächen in unterschiedlichen Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten, damit die hohe Nachfrage wieder auf genügend Objekte trifft. Die fehlenden Fluktuationsreserven und der kaum noch vorhandene Leerstand erhöhen das Risiko der schwindenden Dynamik am Büromarkt weiter.“

Hinein spielt, dass sich die angebotenen Strukturen im Leerstand nur noch sehr bedingt mit der Nachfragestruktur decken. Zum Beispiel weist das übrige Stadtgebiet (zahlreiche kleinere Büroinseln oder solitäre Bürogebäude) einen hohen Nachfrageüberhang bei relevantem Leerstand auf, während der Technologiebereich Nord und das Hafenquartier ein begrenztes Angebot bei hoher Nachfrage verzeichnen.

Nachfrage hat nachgegeben

Nach dem relativ starken Nachfrageresultat 2017 ist das Umsatzergebnis 2018 auf das Niveau von 77.600 Quadratmetern und damit auf fünf Prozent unter den Zehn-Jahres-Durchschnitt (81.800 m²) gesunken. Der Gesamtumsatz beinhaltet die Nachfrage von 15.100 Quadratmetern durch Eigennutzer und eine Vermietungsleistung von rund 62.500 Quadratmetern. Während sich der Eigennutzeranteil mit einem Zuwachs von 80 Prozent fast verdoppelt hat, war die Vermietungsleistung um 21 Prozent rückläufig. „Die Nachfrage hat vor allem aufgrund des fehlenden Angebots nachgegeben“, erklärt Robbers.

Zu den größten Abschlüssen zählten die Vermietungen an die Finanz Informatik im Sparkassen-Campus, das Multiscale Imaging Centre der Uni Münster sowie die Anmietung eines Handelsunternehmens am Sentmaringer Weg. Zu den größeren Eigennutzern zählten die Bauvorhaben der Unternehmen Hengst Filtration und des Coppenrath Verlags. Signifikant ist, dass die großflächigen Umsätze über 1.000 Quadratmeter bei der Nachfrageanalyse nach Größenklassen einen Anteil von 45 Prozent ausmachen und die Flächen unter 250 Quadratmeter immerhin noch auf fast 21 Prozent kommen. Die Betrachtung nach der Anzahl der Abschlüsse weist wie üblich ein starkes Übergewicht der Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment aus: Fast zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in der Klasse bis 250 Quadratmeter realisiert. „Typisch für den Büromarkt Münster.“
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Die Büromarktstudie Münster 2019 zum Download (pdf)
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Die aktuelle Bautätigkeit verspricht noch keine Entspannung auf dem Büromarkt Münster: Zum Jahreswechsel befanden sich zirka 26.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau. Das bedeutet einen deutlichen Rückgang von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Und: Von dem gesamten Bauvolumen entfielen 14.200 Quadratmeter auf den Vermietungsmarkt, von denen mit Beginn 2019 aber nur noch 2.500 Quadratmeter zur Verfügung standen. Zu den wenigen neuen Bauvorhaben für den Vermietungsmarkt zählt zum Beispiel der Wilhelm-Schickard-Campus im Technologiepark. Ebenfalls neu auf Seiten der Eigennutzer sind die bereits genannten Unternehmen Coppenrath Verlag mit dem Speicher Drei im Hafenweg sowie Hengst Filtration mit dem zweiten Bauabschnitt des Hengst Campus im Nienkamp. Relativ kurz vor der Fertigstellung stehen das Gebäude F im businessdock officepark sowie das Bauvorhaben der AMG Recruiting GmbH am Dreieckshafen. „Vor dem Hintergrund der niedrigen Leerstandsquote ist das Flächenpotenzial zur Anmietung äußerst knapp bemessen“, erklärt Robbers.

Investoren vertrauen in den Standort Münster

Anlass zu einem positiveren Blick in die Zukunft machen einerseits die konkreten Projekte mit Mietflächen (Umsetzungspotenzial hoch) und andererseits die Planungen von eigengenutzten Flächen. Sie haben sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdreifacht. Robbers: „Die Investoren und Projektentwickler vertrauen auch zukünftig auf den Standort Münster und werden den bestehenden Bedarf an Büroflächen abdecken.“ Der Fokus der Planungen liegt dabei nach wie vor im Hafengebiet. Auf der Loddenheide bietet sich noch eine letzte Entwicklungsmöglichkeit. Ergänzt werden diese zwei etablierten Bürostandorte von den Planungen im Dreieckshafen sowie im Innovationsquartier.

Bewusst bewirbt Robbers die dezentraleren Büromarktzonen Cityrand, Stadtteilzentren und Büroparks sowie die Peripherie. „Der Anreiz zur Immobilienaufwertung- und entwicklung besteht in den teils deutlich gestiegenen Mietpreisniveaus in einigen Büromarktzonen. Die Lücke im Preisniveauunterschied zwischen Topobjekten in Spitzenlagen und dem durchschnittlichen Bestandsgebäude ist somit nochmals etwas kleiner geworden.
Die komplette Büromarktstudie zum Download (pdf).