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Büroflächenumsatz erstmals sechsstellig

WFM präsentiert die Büromarktzahlen für das Jahr 2019

Mit einem neuen Umsatzrekord im erstmals sechsstelligen Bereich hat Münsters Büromarkt das Jahr 2019 abgeschlossen: Unternehmen fragten insgesamt 102.000 Quadratmeter Dienstleistungsflächen nach und sorgten für ein stark überdurchschnittliches Ergebnis.

Es resultiert aus 16.400 Quadratmetern, die Firmen für sich selbst realisiert oder gekauft haben, sowie aus 85.600 neu vermieteten Quadratmetern. Ausschlaggebend für die neue Bestmarke waren großflächige Abschlüsse zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmetern. Einen leichten Sprung nach oben haben die Mietpreise gemacht: Nach mehrjähriger Stabilität stieg 2019 die Spitzenmiete um 50 Cent auf 14,50 Euro/Quadratmeter nettokalt. Der Durchschnittsmietpreis erhöhte sich ebenfalls um 50 Cent auf 10,90 Euro/Quadratmeter. Ein Indiz für die nach wie vor angespannte Marktlage ist die anhaltend niedrige Leerstandsquote von 1,6 Prozent. Sie belegt den hohen Flächenbedarf bei äußerst niedrigem Angebot. Druck nehmen könnte das geplante Büroquartier „Dreieckshafen“ im Bereich Robert-Bosch-Straße, Kanal und Umgehungsstraße.

Die Kennziffern sind in der jetzt veröffentlichten Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) zusammengefasst. Die Analyse führte das Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult GmbH durch. „Der Büromarkt in Münster befindet sich seit Jahren in einer misslichen Lage. Ein hoher Flächenbedarf steht einem begrenzten Angebot gegenüber. Und die Strukturen im Leerstand entsprechen nur sehr begrenzt der Nachfragestruktur. Es gibt in bestimmten Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten keine passgenauen Flächen mehr“, bilanziert WFM-Geschäftsführer Dr. Thomas Robbers. Auch 2019 gilt: „Wir haben nach wie vor eine äußerst niedrige Fluktuations-reserve.“

Doch erstmals nach langer Zeit wurden wieder mehr Flächen realisiert. Während in den davorliegenden drei Jahren ein stetiger Rückgang der Bautätigkeit festzustellen war, stieg die Bauaktivität im Jahr 2019 um zirka die Hälfte auf 39.500 Quadratmeter bzw. 51 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Niveau liegt zwar immer noch sehr deutlich unter dem langjährigen Schnitt der Bürobautätigkeit. Doch das Volumen der zum Jahreswechsel noch verfügbaren Flächen kletterte mit 15.700 Quadratmetern auf mehr als das Fünffache, womit immerhin rund 40 Prozent der gesamten Flächen im Bau für Vermietungen zur Verfügung stehen. „Das ist angesichts der niedrigen Leerstandsquote eine zu begrüßende Entwicklung“, sagt Robbers und betont: „Mit knapp 52.000 Quadratmetern insgesamt verfügbarer Flächen – bestehend aus dem Leerstand sowie den noch verfügbaren Flächen im Bau – steigt das Büroflächenangebot gegenüber dem Vorjahr deutlich um 45 Prozent an.“

Die Erhöhung des Neubauvolumens von Büroimmobilien könnte aus Expertensicht die Marktdynamik vorantreiben: Münsters Stadtbaurat Robin Denstorff rät aus diesem Grund, die vorhandenen Bürostandorte zügig weiterzuentwickeln und dadurch das Angebot zu erhöhen.

Während die Spitzenmiete von 14,50 Euro/Quadratmeter für sehr gut ausgestattete Neubauflächen im Hafen, in der City, im Cityrand sowie erstmals auch im Technologiebereich Nord und Bahnhofsbereich erzielt wird, gilt für Neubauflächen bzw. repräsentative und modernisierte Altbauflächen in der City eine Durchschnittsmiete von 12,50 Euro/Quadratmeter und in der Peripherie bzw. in sonstigen Gewerbegebieten ein Durchschnittswert von neun Euro/Quadratmeter.

Auch der WFM-Aufsichtsratsvorsitzende Mathias Kersting möchte bei der Schaffung neuer Flächen in unterschiedlichen Lagen aufs Tempo drücken. „Unternehmen benötigen an unserem Standort Handlungsspielräume. Wenn die Nachfrage auf Dauer nicht ausreichend bedient werden kann, verliert Münster seine Anziehungskraft.“ Umgekehrt gewährleistet Flächenverfügbarkeit kontinuierliches Wirtschaftswachstum. „Den hiesigen Firmen ist es unter anderem zu verdanken, dass in Münster seit mehr als zehn Jahren die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten jährlich im Schnitt um 3.540 auf 172.362 geklettert ist (Anm. d. Red. z. Quelle: Bundesagentur für Arbeit/30.06.2019).

Nachfragemotor sind Großflächen und Vorvermietungen


Der immense Bedarf an Büroflächen kommt durch den höchsten Umsatz seit Beginn der Marktberichterstattung mit insgesamt 102.000 Quadratmetern zum Ausdruck. Er entspricht einem Anstieg von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert und einem 20-prozentigen Überschreiten des Zehn-Jahres-Durchschnitts von 85.200 Quadratmeter. Der deutliche Anstieg der Vermietungsleistung (+37%) erscheint vor dem Hintergrund des geringen Leerstands zunächst etwas erstaunlich. So ist das Allzeithoch nicht nur einem reinen Flächentausch zu verdanken, sondern auch einem hohen Anteil an Vorvermietungen. Bezogen auf die reine Vermietungsleistung lag der Anteil dieser Vermietungen in noch nicht bezugsfertigen Büroflächen bei 28 Prozent. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der Eigennutzer lag der Anteil der Vorvermietungen und Eigennutzer im Bau am Gesamtumsatz sogar bei 38 Prozent.

Die größten Abschlüsse resultieren aus Vermietungen an den Landschaftsverband Westfalen-Lippe (LWL), an die Stadt Münster im Gebiet der ehemaligen York-Kaserne, an das Akademische Prüfungsamt der Universität Münster sowie an das Hauptzollamt. Zu den größeren Eigennutzern zählen das neue Laborgebäude der BASF Coatings sowie die Bauvorhaben des Anlagenbauers Schlatter und der drei Evangelischen Kirchenkreise Münster, Steinfurt/Coesfeld/Borken, Tecklenburg.

Die Analyse der Büroflächennachfrage anhand der Größenklassen zeigt einen Fokus auf die großflächigen Umsätze über 1.000 Quadratmeter mit einem Anteil von rund 48 Prozent, wofür insbesondere die hohe Zahl an Umsätzen zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmetern verantwortlich ist. Die kleineren Flächen zwischen 250 und 500 Quadratmetern kommen immerhin noch auf einen Anteil von fast 21 Prozent. Die Bilanz für das Jahr 2019 führt zirka 240 Einzelabschlüsse auf. Das Ergebnis der Büroflächen¬nachfrage, gemessen an der Anzahl der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie, weist einen Hauptumsatz von mehr als die Hälfte in der Größenklasse bis 250 Quadratmeter aus.

Investoren vertrauen in den Standort Münster


Zum Jahreswechsel 2019/2020 beläuft sich das Flächenvolumen
der konkreten Projekte mit Mietflächen, deren Realisierungs-wahrscheinlichkeit als hoch eingestuft wird, auf etwa 114.000 Quadratmeter. Robbers: Das zeigt, dass Investoren und Projektentwickler auch zukünftig auf den Standort Münster vertrauen.“ Der Fokus der Planungen liegt mit einem Flächenanteil von rund 48 Prozent im Hafengebiet sowie mit weiteren 43 Prozent in der Robert-Bosch-Straße. Der dortige, so genannte Dreieckshafen bietet Potenzial für bis zu 85.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche Büros inklusive gastronomischer Einrichtungen, Fitnessclub und Kindertagesstätten auf einem Areal von zirka 45.000 Quadratmetern. „Dieser Bereich leistet einen wichtigen Beitrag zum Büromarkt in Münster“, ist sich Denstorff sicher. „Weitere Planungen und neue Flächen sind dennoch notwendig.“

Die komplette Büromarktstudie steht auf der WFM-Webseite.