Pandemie hat weniger geschadet als gedacht
Münster sei laut Schneider mit einer „traditionellen, extrem attraktiven Innenstadt mit riesigem Einzugsgebiet sowie mit der nicht vorhandenen Konkurrenz durch Einkaufscenter und Shoppingcenter immer noch in einer sehr guten Position“. Aber auch hier offenbare sich, dass der eine oder andere Händler seine Probleme habe, die nicht die Pandemie ausgelöst, sondern nur noch verschlimmert habe: Der stationäre Handel kämpfe schon seit mehreren Jahren ziemlich stark mit steigenden E-Commerce-Anteilen, weshalb Händler, Eigentümer und auch die Stadt Münster mit klugen Konzepten, veränderten Mietpreismodellen oder einem teils neu definierten Genehmigungsmanagement reagieren sollten – idealerweise „im Team“. Denn Lockdown, Kontaktbeschränkungen und Abstandsregeln hätten den Handlungsdruck bei den Akteuren nur noch einmal erhöht und verstärkende Wirkung gehabt.
„Die Innenstädte sind nicht tot, sondern werden in einigen Jahren anders aussehen als wir sie kennen. Es wird einfach strukturelle Veränderungen geben müssen, damit sich die Menschen in der City auch zukünftig wohlfühlen.“ Schneider, international erfahrener Immobilienexperte und langjähriger Kenner der münsterischen Marktverhältnisse, ließ keinen Zweifel daran, dass die Menschen wieder in die City zurückkommen: „Es ist davon auszugehen, dass wir ab Mitte des Jahres ganz massiv steigende Frequenzen sehen werden“, lautete seine gute Nachricht für den Handel.
Auch SQM-Geschäftsführer Guido Müller ist davon überzeugt, dass sich die Menschen die Innenstadt schnell wieder zurückerobern werden. „Die Innenstadt ist ein Social Hub, und das Shopping ist ein Bestandteil dieses sozialen Austauschs mit einem hohen Entertainmentwert.“ Er betonte wie Schneider, dass sich die City-Besucher auf Veränderungen einstellen müssen. „Aktuell haben wir in Münster eine nach wie vor niedrige Leerstandsquote von Ladengeschäften. Im Nachgang der Pandemie kommen sicher mehrere Objekte an den Markt, für die es aber auch weitestgehend immer wieder Nutzer gibt. Sofern glaube ich, dass wir in Münster auch zukünftig noch ganz gut aufgestellt sein werden.“ Diese Nutzer seien jedoch anders strukturiert als bisher: Nicht mehr ganz so stark filialisiert, regionaler unterwegs und auf die Nutzung kleinerer Flächen und weniger Geschosse bedacht.
Mit diesem Wandel gehe auch eine Mietpreisveränderung einher: „Wir haben im Zuge der Pandemie an bestimmten Stellen doch eine Reduktion festgestellt – in Abhängigkeit von der Flächenstruktur, von der Lage und der Größe. Aktuell erleben wir in den abgeschwächten 1a-Lagen kaum eine Mietreduktion, während sie in den Top-1a-Lagen eher der Fall ist.“ Wie werden die Mieten zukünftig im Zuge des Wandels gebildet? Aus Müllers Sicht orientieren sich die Mieten auch künftig nach wie vor an der Frequenz, jedoch nicht mehr so sehr am Umsatz eines Händlers oder Gastronomen. „Man hat zwar immer gesagt, dass Frequenz und Umsatz bei der Mietpreisbildung gleichberechtigt zu sehen sind. Das heißt: Wo die meiste Frequenz ist, wird auch der meiste Umsatz gemacht. Doch das kann man eben nicht mehr so sagen, weil Händler vielleicht nur noch einen Showroom anbieten, der umsatzunabhängig angemietet wird.“
Wie im Handelsimmobilienmarkt ist auch im Büroimmobiliensektor eine dynamische Entwicklung programmiert. Michael Lüke, der das Jahr 2020 als ein Auf und Ab ohne Einbruch resümierte, stellt aktuell eine deutliche Nachfragesteigerung fest. Und: „Die Nachfragen sind im Vergleich zu der Zeit vor der Pandemie ernsthafter geworden. Wer mieten will, trifft die Entscheidung zielführender und damit schneller.“ Der Immobilienfachmann bestätigte auch, dass die Mieten auf Münsters Büromarkt im Jahr 2020 nicht eingebrochen, sondern tendenziell gestiegen seien, entgegen der ursprünglichen Kalkulation. „Das ist für einen Investor sogar von Vorteil, wenn man sich die Kostenentwicklung bei Neubauprojekten vergegenwärtigt.“ Zugleich wird die Forderung nach mehr Flexibilität bei den Mietlaufzeiten immer lauter, doch „unter fünf Jahren vermieten wir keine Büros“, sagte der CM Immobilien-Geschäftsführer.
Die Sorge, dass durch den Trend zum Homeoffice der Leerstand an Büroflächen steigen könnte, bestätigte Lüke nicht. Im Herbst habe sich in der Branche herauskristallisiert, dass der häusliche Arbeitsplatz eine Ergänzung zum stationären Büro der Firma darstellt. Von Anfang an sei die Zufriedenheit der Arbeitgeber mit Homeoffice-Lösungen nicht sehr ausgeprägt gewesen, weil die Konzentration und Produktivität darunter litten. „Unsere Prognose ist, dass das Homeoffice eine Ergänzung bleibt. Im Schnitt verbringen die Menschen zwei Tage im Home Office, den Rest aber im stationären Büro des Unternehmens“, erklärte Lüke. Er unterstrich die notwendige Qualität moderner Büroimmobilien mit einer guten Ausstattung in einer erreichbaren Lage und einem guten Umfeld: „Den Nachfragern geht es um Aufenthaltsqualität und Komfort einschließlich der perfekten Technik. Das ist der Schluss, den wir aus der Corona-Pandemie ziehen. Dann kommen die Menschen auch alleine wieder zurück in die Büros.“
Schneider machte wie Lüke in seinem Resümee Mut: Der Büromarkt ist und bleibt stabil. „In fünf Jahren werden wir in Münster Flächenumsatzzahlen sehen, die zu den Durchschnittswerten der vergangenen Jahre passen. Wir werden mehr attraktive Bürohäuser haben und immer noch sehr niedrige Leerstandsraten vorweisen.“