Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH
„Schockstarre, Wellenbad der Gefühle, Corona als Brandbeschleuniger und Pandemie als Chance: In den vergangenen zwei Jahren befanden sich Unternehmen auf einer regelrechten Berg- und Talfahrt der Gefühle, doch Münsters Wirtschaft mit dem Schwerpunkt auf dem Dienstleistungssektor war wirtschaftlich weniger beeinflusst als vermutet“, erklärt WFM-Geschäftsführer Enno Fuchs. An Veränderungsprozessen mit Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage hielten die Betriebe auch in der Pandemie fest bzw. wurden diese 2021 nachgeholt, als sich die Unternehmen auf die Corona-Lage eingestellt hatten. Bezeichnend ist: Der Gesamtumsatz 2020 war um 24 Prozent gesunken, 2021 jedoch um 32 Prozent gestiegen. So übertraf der 2021er Gesamtumsatz mit 103.000 m² abgesetzten Quadratmetern auch den Zehnjahresdurchschnitt von 87.000 m² deutlich um 18 Prozent.
Das 2021er Rekordergebnis zeigt auch, dass der anfängliche Homeoffice-Zwang sich nicht als Trend verfestigte und somit bisher keinen messbaren negativen Einfluss auf die Büroflächennachfrage hatte. „Nach zwei Jahren der Homeoffice-Praxis und der sukzessiven Aufhebung des Zwangs hat sich gezeigt, dass trotz der Hybridlösung die Büroflächennachfrage in Münster nicht mehr rückläufig ist“, sagt Fuchs. Fazit: „Münsters Büromarkt ist aufgrund der Marktlage und des Dienstleistungsschwerpunkts am Wirtschaftsstandort Münster gut weggekommen.“ Die Leerstandsquote bewegt sich nach wie vor auf niedrigem Niveau bei 1,7 Prozent deutlich unterhalb der gesunden Fluktuationsreserve von zirka drei Prozent. Der aktuelle Büroflächenbestand weist aktuell 2,29 Millionen m² aus.
Mit der Darstellung der Angebots- und Nachfragestruktur, der Vermietungsleistung und -preise sowie Projekte bedient die WFM alljährlich vor allem Mieter- und Eigentümerinteressen, Investoren und Projektentwickler. An der in Kooperation mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult erstellten WFM-Publikation haben auch zahlreiche Immobilienmarkt-teilnehmer aus Münster mitgewirkt. Die Büromarktstory thematisiert „Green Building“ – das nachhaltige Bauen.
Eigennutzer und Mittelständler sind Umsatztreiber
Wesentliche Treiber waren die Eigennutzer mit knapp einem Drittel Umsatzanteil bzw. 34.000 m². „Die Eigennutzer boosterten den Flächenumsatz. Im Vergleich mit anderen B-Standorten lag Münster im Trend der nach dem ersten Schock der Coronapandemie wieder erstarkten Büroflächennachfrage“, bestätigt WFM-Immobilienberater und -Marktexperte Thomas Klein. Zu den größeren Eigennutzer-Projekten zählten die Bauvorhaben der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe und der Fiege Logistik Stiftung. „Der räumliche Schwerpunkt der großflächigen Umsätze lag hier im Hafen sowie im Areal Technologie Nord.“ Mit 22 Abschlüssen von mehr als 1.000 m² ist eine hohe Anzahl von großflächigen Vermietungen festzustellen, davon liegen allein acht über 3.000 m².
Bei der reinen Vermietungsleistung standen 2021 zirka 68.700 m² bzw. drei Prozent weniger als 2020 unter dem Strich. Der Rückgang zeigte sich vor allem bei den kleineren und mittleren Flächen. In der Größenklasse bis 1.000 m² ging die Vermietungsleistung um minus zwölf Prozent zurück, während bei den Großflächen über 1.000 m² ein Zuwachs von acht Prozent registriert wurde. Zu den größten Verträgen zählten Vermietungen an den Landschaftsverband LWL (Gartenstraße), den Fachbereich Pharmazie der Uni Münster (Corrensstraße), die Westfleisch AG (Campus Loddenheide) sowie die Olympus GmbH (Wilhelm-
Schickard-Straße).
Auffällig ist, dass die Umsatztreiber anders als in den Vorjahren nicht aus der IT- und Gesundheitsbranche kamen. Bei den großen Nachfragern handelte es sich 2021 vorrangig neben der öffentlichen Verwaltung um mittelständische Unternehmen.
Starke Vorvermietungsquote
„Auch die stabile Vermietungsleistung bei gleichzeitig deutlich gestiegenem Umsatz mit Eigennutzern könnte möglicherweise noch eine Folge der Pandemie sein.“ Während sich 2020 sowohl Mieter als auch Eigennutzer angesichts der unsicheren Perspektiven zurückhielten, „haben 2021 vor allem Eigennutzer ihre abwartende Haltung aufgegeben und ihre Bauprojekte gestartet“. Zugleich ist der Anteil der Vorvermietungen gegenüber dem Vorjahresergebnis sehr deutlich von 18 auf 30 Prozent gestiegen. Gleichzeitig zeigt das auch, dass die Flächenverfügbarkeit im Bestand über Jahre zu niedrig war und immer noch zu niedrig ist, weshalb manche Nachfrager zum Neubau tendiert haben. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der Eigennutzer lag der Anteil der Vorvermietungen und Eigennutzer im Bau am Gesamtumsatz sogar bei über 50 Prozent.
Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung nicht fortsetzen wird, da es am Standort Münster an weiteren Flächen für Büroimmobilienprojekte fehlt.
Hafengebiet stark nachgefragt
Der Fokus der Nachfrage lag im vergangenen Jahr auf den Büromarktzonen Hafen und übriges Stadtgebiet, das dezentralere Lagen bezeichnet. Beide Büromarktzonen verbuchten 2021 mit jeweils gut 27.000 bzw. 25.000 m² über die Hälfte der gesamten Nachfrage auf sich. Diese Entwicklung war im Hafen den großflächigen Eigennutzern zu verdanken. Im übrigen Stadtgebiet waren es sowohl großflächige Eigennutzer (Zentralschule für Gesundheitsberufe der Alexianer, Jentschura Natur-KundeAkademie) als auch größere Vermietungen (Goldbeck im rob17.EINS, Krämer Marktforschung). Insbesondere im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre war die Büromarktzone „Übriges Stadtgebiet“ die am stärksten nachgefragte.
Spitzenmiete steigt stetig
Bereits im dritten Jahr in Folge stieg 2021 die Spitzenmiete in Münster an. Der neue, um 0,50€/m² auf 16 €/m² monatlich nettokalt erhöhte Spitzenwert wurde vor allem in den Büromarktzonen Hafen und Cityrand Süd und nur in sehr gut ausgestatteten Neubauflächen erzielt. Einige anstehende Büroprojekte in Münster haben das Potential, das aktuelle Niveau nochmals zu toppen. Das hängt vom Start der Bautätigkeiten bzw. der Vorvermietungsphase 2022 ab. Da im Bestand das Potential zur weiteren Steigerung etwas begrenzter ist, erscheint eine stabile Spitzenmiete realistisch.
Die Mietpreislage in der City blieb in der Spitze oder im Durchschnitt stabil. In Neubauflächen bzw. repräsentativen und modernisierten Altbauflächen lag das Höchstniveau bei 15,50 €/m² und der Durchschnitt bei 14,00 €/m². In Gebäuden mit niedrigerem Ausstattungsstandard, d. h. gut ausgestattete und modernisierte Bestands- oder Altbauflächen, blieb die Spitzenmiete bei 14,50 €/m² und der Durchschnitt bei 11,50 €/m². An der Peripherie und in sonstigen Gewerbegebieten erreichte das Mietpreisniveau für Bestandsflächen mit Standardausstattung maximal 11,50 €/m² und im Durchschnitt 9,50 €/m². Mit der Erhöhung des Mietpreisniveaus um 0,50 €/m² in der Spitze verzeichneten Bestandsflächen mit Standardausstattung in der Büromarktzone „Peripherie, sonstige Gewerbegebiete“ im Vergleich mit den qualitativ hochwertigen Flächen in besseren Lagen einen stärkeren Anstieg. Die Durchschnittsmiete insgesamt erhöhte sich um 0,30 €/m² auf 11,50 €/m² im Jahr 2021.
Höheres Flächenpotenzial nötig
Zum Jahresanfang 2022 betrug das gesamte Volumen der Büroflächen im Bau in Münster knapp 61.000 m². Dies ist eine Steigerung der Bautätigkeiten im Vergleich zum Vorjahr von zirka 48 Prozent. Das liegt zum größten Teil am Baubeginn von zwei großen Eigennutzern im Hafen. Das Verhältnis zwischen Eigennutzer- und Vermietungsmarkt hat sich damit stark verändert. Wurden im Jahr 2020 etwa 28 Prozent aller Bautätigkeiten für den Eigenbedarf durchgeführt, so hat sich der Wert zum Jahreswechsel 2021/2022 auf zirka 64 Prozent erhöht. „Vor dem Hintergrund der immer noch niedrigen Leerstandsquote wäre ein deutlich höheres Flächenpotential insbesondere zur Anmietung wünschenswert“, so Klein. Da 2022 konjunkturell bedingte Flächenverkleinerungen nicht gänzlich auszuschließen sind, könnte beim Leerstand ein möglicher Zuwachs im Jahr 2022 stattfinden.
Perspektivisch betrachtet dürften angesichts der nach wie vor unsicheren Corona-Lage und der weiteren Entwicklung des Krieges manche anvisierte Bauprojekte auf Eis gelegt werden. Und das liegt nicht nur an der Unsicherheit der Marktteilnehmer, sondern auch an den steigenden Preisen und der Verfügbarkeit von Materialien. Diese Aspekte bewegen Investoren möglicherweise dazu, unrentabel gewordene Planungen vorerst nicht anzugehen. Massiv gestiegene Investitionskosten lassen sich durch höhere Mieten am Büromarkt Münster nur begrenzt umsetzen.
Die komplette Büromarktstudie steht auf der WFM-Webseite im Bereich Publikationen.