Büromarktstudie Münster 2024 präsentiert gutes Ergebnis
Die positive, dynamische Marktentwicklung profitierte vor allem von der Nachfrage im kleinen und mittleren Flächensegment, während Großanmietungen und Eigennutzer-Deals 2023 den Umsatz weniger prägten. Grund für die deutlich gestiegene Spitzenmiete war die Gemengelage aus hohen Baukosten, hoher Nachfrage nach Topqualität und einer erhöhten Zahlungsbereitschaft bei geringeren Flächengrößen. Über alle Lagen und Qualitätsstufen hinweg stiegen die Durchschnittsmieten moderat.
In der Summe haben die Analysten von BNP Paribas Real Estate Constult im Auftrag der WFM knapp 200 Verträge mit einem Umsatzvolumen von 76.200 m² registriert. Es liegt elf Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnittswert von 86.000 m² und 13 Prozent unter dem Vorjahreswert. Damit bestätigte Münster den Negativtrend anderer B-Standorte wie Dortmund, Essen, Bonn oder Hannover.
Kleinteiliger Markt verfestigt sich
Verantwortlich für das 2023er Umsatzergebnis waren vor allem die Vermietungsabschlüsse, die mit 84 Prozent bzw. 63.800 m² zu Buche schlugen. Das festgestellte Plus bei den Vermietungen ist primär auf den Absatz kleiner und mittlerer Flächenanmietungen im gesamten Stadtgebiet zurückzuführen. „Münster hatte schon immer einen kleinteiligen Markt. Die Transformation, New Work und Homeoffice haben den Verkleinerungsprozess nochmals verstärkt“, erklärt WFM-Geschäftsführer Enno Fuchs. „Die Nachfrager wollen sich eine gewisse Flexibilität bei den Flächen bewahren. Anbieter großer Flächen ohne Spielräume bei der Flächengestaltung benötigen bei der Vermietung einen langen Atem.“
Der Anteil der Vorvermietungen sank gegenüber dem Vorjahresergebnis nochmals von 21 Prozent auf 15 Prozent. Zum einen ging das Angebot an im Bau befindlichen sowie verfügbaren Büroflächen zurück (78.000 m² zum Jahreswechsel 2023/24) und zum anderen war die Bereitschaft zur Zahlung der hohen Neubaumieten, die oftmals im Bereich der Spitzenmiete liegen, bei den Nachfragern vermutlich etwas gedämpft. Auch die reinen Eigennutzerumsätze trugen unterdurchschnittlich zum Gesamtumsatz bei (12.400 m²/16 %).
Der räumliche Schwerpunkt der Büroflächennachfrage lag 2023 in der Büromarktzone „übriges Stadtgebiet“ . Auch im Vergleich mit dem langjährigen Durchschnitt (34 %) war der Anteil von 48 Prozent überproportional hoch. Diese Entwicklung war den großflächigen Eigennutzern (u.a. Finanzinformatik) zu verdanken, aber auch einigen größeren Vermietungen in der Joseph-König-Straße, Gartenstraße, Weseler Straße, der Coermühle sowie der Siemensstraße.
So wie 2015, 2017 und 2018 war auch im Jahr 2023 die Informations- und Kommunikationstechnologie die umsatzstärkste Branche in Münster (knapp 25 %). Hauptverantwortlich hierfür waren der zweite Bauteil des Sparkassencampus sowie die Anmietung der Deutschen Funkturm. Zweitplatziert war die Gesundheitswirtschaft mit einem Anteil von knapp einem Fünftel. Federführend war hier die Tagesklinik Zahnmedizin in der Meyerbeerstraße. Die Beratungsgesellschaften kommen auf einen Anteil von fast 14 %. Dahinter verbergen sich zahlreiche mittlere und kleinere Vermietungen. Die Branchen öffentliche Verwaltung und Sozialversicherungsträger sowie sonstige Dienstleistungen kommen auf einen Anteil von jeweils rund zwölf Prozent.
Mieten gestiegen
Nach einem Jahr der Stabilität stieg die Spitzenmiete in Münster
sehr deutlich auf 18,00 €/m² nettokalt an (plus 2,00 €/m²). Erzielt wird diese jedoch nur in sehr gut ausgestatteten Neubauflächen
in der City sowie am Cityrand, in Stadtteilzentren und in Büroparks (u.a. Hafen). Die Flächenqualität ist für die Erzielung der Höchstmiete wichtiger als die Lage.
Der Preissprung bei der Spitzenmiete setzt sich auch in den Durchschnittsmieten fort. Der gesamtstädtische Durchschnittsmietpreis stieg von 11,80 €/m² auf 12,20 €/m². Die aktuell teuerste Büromarktzone ist der Hafen mit der gewichteten Durchschnittsmiete von 15,50 €/m² (+8 %), wofür hauptsächlich die Neubauprojekte im Hansaviertel und am Mittelhafen verantwortlich sind. Die größten Mietpreiszuwächse verbuchten die Büromarktzonen Bahnhof und City. Mit einem Anstieg von 18 % bzw. 16 % lagen die gewichteten Durchschnittsmieten bei 12,40 bzw. 14,60 €/m². Zurückzuführen ist dieser deutliche Anstieg vorrangig auf einige kleinere, aber sehr hochpreisige Vermietungen in der Altstadt sowie eine größere höherpreisige Vermietung in der Engelstraße.
Markt-Perspektive
Im Jahr 2024 könnte die Konjunkturflaute auch auf die Büroflächennachfrage bremsend wirken, so dass ein Ergebnis unter dem zehnjährigen Durchschnittswert am wahrscheinlichsten erscheint. Die Leerstandsquote könnte trotz der nur noch wenigen frei verfügbaren Flächen im Bau weiter steigen. Es werden unter anderem größere Leerstände in Bestandsobjekten am Markt
erwartet, die aktuell nicht mehr genutzt werden aber noch den Vermietungsstatus haben. Ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete und der Durchschnittsmiete ist aufgrund der fortdauernden
Flächenknappheit sowie der Inflation durchaus möglich.