WFM Münster veröffentlicht aktualisierte Büromarktdaten
Begleitet wurde die Büromarktentwicklung 2024 von einem Anstieg der Leerstandsquote um 0,9 Prozent auf 2,9 Prozent (68.600 m²), welche im Vergleich zu anderen Büromärkten in Deutschland immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau liegt. Diese und weitere Zahlen sind in der Büromarktstudie Münster der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) enthalten, abrufbar unter www.wfm-muenster.de/publikationen. Die Zahlen wurden heute erstmals einem exklusiven Kreis von Immobilienmarktakteuren und -akteurinnen auf Einladung der Sparkasse Münsterland Ost mit anschließender Diskussion präsentiert.
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Nach Auskunft der meisten münsterischen Büromarktteilnehmer wurde die Marktlage 2024 eher als verhalten wahrgenommen. Dabei ist Münsters Büromarktentwicklung mit der Situation in deutschen B-Städten vergleichbar. Sie zeigen eine gemischte Entwicklung mit steigendem Leerstand und hohen Spitzenmieten, aber auch mit Anzeichen für eine Stabilisierung und eine mögliche Belebung. Die WFM hat bei dieser Büromarktstudie erneut mit den Analysten von BNP Paribas Real Estate Constult zusammengearbeitet. Sie registrierten 2024 mehr als 200 Einzelabschlüsse mit einem – die Fläche des Polizeipräsidiums herausgerechnet – durchschnittlichen Umsatz von zirka rund 340 m². Und dieses Ergebnis spiegelt auch das Nachfrageverhalten in Münster wider: Mehr als 60 Prozent der Abschlüsse bezogen sich auf Flächen bis 250 m², 24 Prozent aller Abschlüsse basierten auf Vermarktungen zwischen 250 und 500 m². Der Anteil der kleineren und mittleren Flächen bis 500 m² liegt somit bei 85 Prozent – typisch für Münster.
Die Anzahl der Abschlüsse über 1.000 m² macht 2024 dagegen nur knapp sechs Prozent aus. Zu den größten Abschlüssen (über 5.000 m²) zählen der Mietvertrag mit dem Land Nordrhein-Westfalen über das Polizeipräsidium in der Loddenheide sowie die Anmietung der Universität Münster in der Scharnhorststraße. Die Volksbank im Münsterland und die Franziskus Gesundheits-akademie sorgten für großflächige Eigennutzerabschlüsse.
Da sowohl Umsatz als auch Leerstand deutlich gestiegen sind, liegt in Münster immer noch ein zumindest rechnerischer Nachfrageüberhang vor. Dieser ist im Vorjahresvergleich sogar
von gut 30.000 m² auf 38.000 m² angestiegen. Auf der Ebene der Büromarktzonen sind es vor allem zwei Teilmärkte, die herausstechen. Die Loddenheide weist einen deutlich höheren Umsatz als verfügbare Flächen auf. Allerdings ist dieser hohe Umsatz der Ausnahme-Vermietung an das Polizeipräsidium geschuldet. Anders sieht es hingegen im Zentrum Nord aus. Hier ist der Leerstand signifikant angestiegen und steht einer eher begrenzten Nachfrage für diese klassische Back-Office-Lage entgegen. Hier könnte mittelfristig eine nachteilige Diskrepanz entstehen. Die Büromarktzonen Bahnhofsbereich, die Cityränder Nord-West und Ost sowie der Technologiebereich Nord weisen einen weitgehend ausgeglichenen Saldo auf. In den übrigen
Büromarktzonen ist der Umsatz in der Regel höher als der Leerstand. Deutlich zu sehen in der City, am Cityrand Süd und im Hafen. Für Büroflächensuchende heißt dies wie seit vielen Jahren, dass das Finden von adäquaten Ausweichquartieren in Münster im Bestand oder im Neubau nicht leicht umzusetzen ist.
Zum zweiten Mal in Folge ist die Spitzenmiete in Münster auf aktuell 22,00 €/m² nettokalt angestiegen. Erzielt wird diese lediglich in der Büromarktzone Hafen (Kategorie Cityrand, Stadtteilzentren und Büroparks) für sehr hochwertig ausgestattete Neubauflächen. Der Anteil der Vermietungen in diesem Preisbereich lag 2024 bei zirka drei Prozent. Nach wie vor ist die Flächenqualität für die Erzielung der Höchstmiete wichtiger als die Lage. Der deutliche Anstieg der Spitzenmiete spiegelt sich auch in den Durchschnittsmieten wider. Der gesamtstädtische Durchschnittsmietpreis stieg von 12,20 €/m² auf 14,70 €/m² nettokalt an. In fast allen der zehn ausgewerteten Büromarktzonen stieg das durchschnittliche Mietpreisniveau zwischen sechs und 17 Prozent an oder blieb weitgehend stabil. Lediglich im Teilmarkt Zentrum Nord sank die Durchschnittsmiete um 7 Prozent. Die größten Zuwächse verbuchten die Büromarktzonen Loddenheide (+17 %), Hafen (+16 %) und Technologie Nord (11 %).
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Wie sind die Marktperspektiven? Zum Jahreswechsel 2024/2025 belief sich das Flächenvolumen der konkreten Projekte mit Mietflächen, deren Realisierungswahrscheinlichkeit als hoch eingestuft wird, auf etwa 87.000 m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem deutlichen Rückgang von 67.000 m² oder fast der Hälfte. Ursächlich hierfür sind verschiedene Faktoren.
So wurde beispielsweise das großflächige Stadthaus 4 vom Mietobjekt zum Eigennutzerobjekt umgestuft. Ebenso sind einige Projekte inzwischen in Bau gegangen und gleichzeitig sind 2024 nur sehr wenige neue Planungen bekannt geworden. Auch wurden einige Vorhaben hinsichtlich ihrer Realisierungswahrscheinlichkeit zu Potenzialflächen herabgestuft. Hierzu zählen auch die Projekte im Hafen, nachdem durch den Rücktritt der LVM vom Grundstückskaufvertrag die Planungen tendenziell eher zurückgeworfen wurden. Die Summe der konkreten Projekte befindet sich dennoch im Zehn-Jahres-Vergleich auf einem respektablen Niveau, da der langjährige Schnitt bei 97.000 m² liegt. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die konkreten Planungen von eigengenutzten Flächen deutlich um 27.000 m² reduziert. Im langjährigen Vergleich befindet sich das aktuelle Planungsvolumen recht deutlich unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 49.000 m². Das mit weitem Abstand größte Flächenvolumen steckt im Stadthaus 4 im Hafen.
Im Jahr 2025 könnten die anhaltende Konjunkturflaute in Deutschland, aber auch die durch die neue Trump-Administration getrübten Aussichten im Welthandel auf die Büroflächennachfrage bremsend wirken. Die ersten Daten zur Nachfrage aus dem Frühjahr waren zwar vielversprechend, ein Ergebnis unter dem zehnjährigen Durchschnittswert erscheint dennoch am wahrscheinlichsten. Die Leerstandsquote könnte vor dem Hintergrund der gestiegenen Flächen zur Untervermietung weiter steigen, zumal größere Leerstände in Bestandsobjekten am Markt erwartet werden. Hinsichtlich der Spitzenmiete sollte das erreichte Niveau gehalten werden können. Die Durchschnittsmiete wird aller Voraussicht nach sinken, da der Sondereffekt der Polizeipräsidium-Großanmietung im nächsten Jahr nicht mehr greift.