Münsters Büromarkt bleibt stabil
WFM Münster veröffentlicht aktualisierte Büromarktdaten
Alle Daten sind in der aktualisierten Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) zu finden. Sie ist ab sofort auf www.wfm-muenster.de im Bereich Publikationen als Download abrufbar. Bei einer Preview haben ausgewählte Immobilienmarktakteure und -akteurinnen auf Einladung der Sparkasse Münsterland Ost, der Sparkassen Immobilien GmbH und der WFM bereits einen Überblick zu den wesentlichen Kennzahlen erhalten.
„Trotz des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds zeigt sich Münsters Büromarkt weiterhin robust. Vor allem größere Eigennutzerprojekte haben den Markt stabilisiert", erklärt WFM-Geschäftsführer Dr. Marco Trienes. „Die niedrige Leerstandsquote unterstreicht die hohe Attraktivität Münsters als Bürostandort. Gleichzeitig benötigen Unternehmen zusätzliche moderne Flächen in unterschiedlichen Größen. Neue Arbeitswelten und steigende Qualitätsansprüche sorgen dabei für ein zunehmend differenziertes Nachfrageverhalten."
Die WFM hat bei dieser Büromarktstudie erneut mit den Analysten von BNP Paribas Real Estate Constult zusammengearbeitet. In der Summe konnten im Jahr 2025 knapp 170 registrierte Einzelabschlüsse erfasst werden. Die Nachfrage nach Büroflächen blieb 2025 insgesamt verhalten. Dies zeigt sich auch in einem Rückgang der registrierten Abschlüsse um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Mit einem Umsatzvolumen von knapp 53.000 m² bzw. 54 Prozent haben 2025 die Eigennutzer, also Unternehmen und Institutionen, die ihre Gebäude selbst nutzen, wie etwa die öffentliche Verwaltung und die Unfallkasse NRW einen wesentlichen Anteil zum Gesamtergebnis von 97.100 m² beigesteuert. Ohne die Eigennutzer entfielen auf klassische Vermietungen lediglich rund 44.300 m². Das bedeutet einen Vermietungsanteil von 37 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt.
Zu erklären ist die deutlich gebremste Vermietungsleistung auch durch den Mangel an Großflächenvermietungen. Im Vorjahresvergleich ergibt sich ein Rückgang von 79 Prozent. Gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt fällt das Ergebnis um 59 Prozent niedriger aus. Weniger deutlich fallen die Rückgänge in der Größenklasse der kleinen bis mittleren Flächen aus. Das aktuelle Ergebnis liegt jeweils gut 20 Prozent unterhalb des Vorjahrs sowie des langjährigen Durchschnitts.
Zu den größten Abschlüssen über 5.000 m² zählten das Stadthaus 4 am Albersloher Weg, der Neubau der Unfallkasse des Landes NRW in der Salzmannstraße sowie die Erweiterung der Provinzial Versicherung in der Provinzial-Allee. Ein weiterer großflächiger Eigennutzer im vierstelligen Bereich ist die Fraunhofer-Einrichtung Forschungsfertigung Batteriezelle FFB im Hansa-BusinessPark (nur Büroflächenanteil erfasst). Bedeutende größere Vermietungen fanden an einen IT-Dienstleister am Höltenweg, an einen Vertriebsdienstleister am Martin-Luther-King-Weg sowie an den Malteser Hilfsdienst an der Weseler Straße statt. Die großflächigen Umsätze streuten damit erneut breit über das gesamte Stadtgebiet. Insgesamt konnten sechs Verträge über 3.000 m² sowie vier zwischen 1.000 und 3.000 m² registriert werden.
Bedingt durch den Bau des Stadthauses 4 am Albersloher Weg/Ecke Kiesekamps Mühle lag einer der zwei räumlichen Schwerpunkte der Büroflächennachfrage im vergangenen Jahr in der Büromarktzone Hafen. Rund 38 Prozent des Umsatzes entfielen auf diesen Teilmarkt. Insbesondere im Vergleich mit dem langjährigen Durchschnitt von 14 Prozent fällt der Anteil überproportional hoch aus. Noch höher lag jedoch der Anteil in der Büromarktzone Übriges Stadtgebiet mit 41 Prozent. Verantwortlich hierfür waren die übrigen großflächigen Eigennutzer, aber auch einige Vermietungen über 1.000 m² entfielen auf diesen Teilmarkt. Gefragt waren demnach im vergangenen Jahr auch größere Flächen in günstigeren Lagen. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre ist das übrige Stadtgebiet die am stärksten nachgefragte Büromarktzone. Die weiteren Büromarktzonen fallen demgegenüber 2025 vom Umsatz her deutlich ab.
Die Auswertung der Büroflächennachfrage, gemessen an der Zahl der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie, zeigt naturgemäß ein gegenläufiges Bild. Gut zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in der Größenklasse bis 250 m² realisiert.
Nach den hohen Anstiegen der Spitzenmiete in den vergangenen
zwei Jahren blieb diese in Münster im Jahr 2025 stabil und liegt
aktuell bei 22,00 €/m². Das Niveau wird in den Lagekategorien City sowie Cityrand, Stadtteilzentren und Büroparks erreicht, und zwar ausschließlich in sehr hochwertig ausgestatteten Neubauflächen. Nach wie vor gilt, dass die Flächenqualität für die Erzielung der Höchstmiete wichtiger ist als die Lage. Bedingt durch den Wegfall der Ausnahme-Vermietung Polizeipräsidium pendelte sich die Durchschnittsmiete im Jahr 2025 wieder auf ein „normales“ Niveau ein. Im Zweijahresvergleich zwischen
2023 und 2025 stieg der gesamtstädtische Durchschnittsmietpreis
von 12,20 €/m² auf 12,50 €/m² an.
Das wirtschaftliche Umfeld bleibt der größte Risikofaktor für Münsters Büromarkt im Jahr 2026. Geopolitische Krisen und Handelskonflikte führen dazu, dass Unternehmen weiterhin zögerlich Büroflächen anmieten. Mit einem Vorlauf von nur etwa 12.000 m² im Frühjahr 2026 wird der Jahresumsatz voraussichtlich unter dem aktuellen Niveau und dem zehnjährigen Durchschnitt von 89.000 m² liegen. Während Eigennutzer im Vorjahr noch stabilisierend wirkten, ist deren Potenzial 2026 begrenzt. Allerdings könnte das Kontor-Quartier am Dreieckshafen durch nennenswerte Vorvermietungen das Umsatzpotenzial positiv beeinflussen.
Beim Leerstand wird nach dem Rückgang auf 2,0 Prozent zum Jahreswechsel mit einem deutlichen Anstieg gerechnet – insbesondere im Zentrum Nord. Ob die 3-Prozent-Schwelle überschritten wird, bleibt jedoch abzuwarten. Bei den Mieten zeichnet sich ein differenziertes Bild ab: Während für die Durchschnittsmiete ein mäßiger Anstieg erwartet wird, bietet die Spitzenmiete Potenzial für deutliches Wachstum. Neubauprojekte an der Robert-Bosch-Straße und im Hafen könnten durch Vorvermietungen zu signifikanten Steigerungen führen. Insgesamt wird sich die Spreizung zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete voraussichtlich weiter fortsetzen.
>>Die Büromarktstudie zum Download.