Erfolgreichen Kurs durch neue Investitionen halten

Büromarktstudie 2014 für Münster veröffentlicht

Nach zwei Ausnahmejahren hat sich der Büromarkt Münster auf einem relativ hohen Niveau eingependelt: Die Nachfrage von 77.500 Quadratmetern im Jahr 2013 liegt laut Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH acht Prozent über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Die Bilanz beinhaltet zum einen 14.300 Quadratmeter, die Unternehmen für die eigene Nutzung realisiert haben. Zum anderen weist das Vermietungsergebnis 63.200 Quadratmeter aus, das in Münsters Büromarktgeschichte bisher nur zweimal übertroffen wurde. Der Spitzenmietpreis ist auf 13,50 Euro gestiegen. Bei 2,13 Millionen Quadratmetern Büroflächen hat sich die Leerstandsrate auf 3,2 Prozent gesenkt.

„Der münsterische Büromarkt verzeichnet seit Jahren eine gute Aufwärtsentwicklung, wobei das niedrige Baufertigstellungsvolumen und der geringe Leerstand in den Jahren 2012 und 2013 die Dynamik gedrosselt haben“, analysiert Dr. Thomas Robbers, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Münster GmbH, die jetzt veröffentlichten Zahlen. „Münster braucht neue Projektentwicklungen und Bürostandorte in unterschiedlichen Mietpreissegmenten. Das schafft die nötigen Handlungsspielräume – sprich Flexibilität bei Angebot und Nachfrage.“
WFM-Aufsichtsratschef Friedhelm Schade verweist auf die Wirtschaftsförderung als wichtige Anlaufstelle für Investoren, Projektentwickler und Unternehmen. „Mit Marktkenntnis und Transparenz unterstützt sie Marktteilnehmer ganz gezielt und bringt den münsterischen Büromarkt auf Kurs.“

Die Umsatzleistungen von 97.100 Quadratmetern im Jahr 2011 und 96.400 Quadratmetern 2012 waren beeinflusst von jeweils einer außergewöhnlich großen Einzelvermietung an die Oberfinanzdirektion NRW sowie einer Eigennutzertransaktion für die LVM Versicherung mit jeweils mehr als 15.000 Quadratmetern. 2013 blieben Abschlüsse in dieser Dimension aus, was den Umsatzrückgang auf 77.500 Quadratmeter im Wesentlichen erklärt.

Kleinteilige Umsätze überwiegen
Das für Münster solide Nachfrageergebnis beruht vor allem auf einem beträchtlichen Anteil kleinteiliger Umsätze: In der Größenklasse bis 250 Quadratmeter wurden 64 Prozent von 230 Einzelabschlüssen realisiert. 21 Prozent resultierten aus Abschlüssen bis 500 Quadratmeter. Beide Größenklassen belaufen sich inklusive Eigennutzer auf das Nachfrageergebnis von 35.000 Quadratmetern.
Dominiert wird die Analyse nach Größenordnung durch die Klasse über 1.000 Quadratmeter (40,3 Prozent). Die Flächennachfrage in der Größenordnung 1.000 bis 2.000 Quadratmeter fällt deutlich geringer aus als in den Vorjahren. Lediglich vier Umsätze – unter anderem durch die Universität, die Winkhaus GmbH und die Schaukäserei Söbbeke – verzeichneten mehr als 2.000 Quadratmeter.

Größere Bauvorhaben gefordert
Christian Schowe, Leiter des Stadtplanungsamts Münster, schließt daraus: „Zwar besteht bei einem geringen Leerstand auch für weniger attraktive Bestandsobjekte außerhalb der nachgefragten zentraleren Lagen eine Möglichkeit zur erfolgreichen Vermarktung.“ So ist es zum Beispiel im Hiltruper Gewerbegebiet Hanse-/Fuggerstraße geschehen. „Auf der anderen Seite hat der Markt die Nachfrage nach großen, zusammenhängenden, neuwertigen Flächen offenbar nicht mehr flexibel bedienen können. Deshalb ist es wichtig, die Chancen für größere Bauvorhaben zu nutzen“, fordert Schowe.
Zum Jahreswechsel 2013/2014 befanden sich zirka 61.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau, die sich aus knapp 21.000 Quadratmetern für Eigennutzer und 41.000 Quadratmetern für den Vermietungsmarkt zusammensetzten. Davon standen zu Jahresbeginn noch rund 12.000 Quadratmeter zur freien Verfügung. Die Vermarktungsaussichten sind jedoch so gut, dass attraktive und neuwertige Büroflächen in relativ kurzer Zeit erneut Mangelware sein dürften.

Bei 13,50 Euro angekommen
Aufgrund der nochmals gesunkenen und begrenzten Angebotsreserven haben die Spitzenmietpreise 2013 in Münster ihr bereits relativ hohes Niveau für B-Standorte in allen drei Lagekategorien „City“, „Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks“ sowie „Peripherie, sonstige Gewerbegebiete“ um 0,50 Euro/Quadratmeter erhöht.
Das vergleichsweise geringe Angebot neuwertiger Büroflächen oder –vorhaben stellt aber gerade in den stark nachgefragten Büromarktzonen City und Cityrand ein Problem dar. So stieg die Spitzenmiete 2013 in der zentralen Büromarktzone City nach drei stabilen Jahren um 0,50 Euro auf 13,50 Euro/Quadratmeter monatlich nettokalt.
Im Durchschnitt erzielen Neubauflächen bzw. repräsentative
und modernisierte Altbauflächen in der City zirka 11,50 Euro/Quadratmeter. Für modernisierte und gut ausgestattete
Bestands- oder Altbauflächen werden in der Innenstadt bis zu 11,50 Euro/Quadratmeter und im Durchschnitt
9,00 Euro/Quadratmeter gezahlt. Damit zog das Mietpreisniveau
der Bestandsflächen in der City um 0,50 Euro/Quadratmeter an. Für modernisierte Standardflächen ergibt sich in der relativ preisstabilen Lagekategorie „Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks“ eine leicht gestiegene Spitzenmiete von 10,00 Euro/Quadratmeter sowie eine Durchschnittsmiete von 8,00 Euro/Quadratmeter.

1a-Büromarktlage Hafen echte Chance
Im Bereich Hafen, dem künftigen Treiber der dynamischen Büromarktentwicklung Münsters, erzielen Neubauflächen nach wie vor bis zu 13,00 Euro/Quadratmeter (Durchschnitt 10 €/m²). Das dortige Niveau könnte vielleicht schon 2015 das der City (13,50 €) erreichen.
Im Umfeld des Stadthafens 1 weisen laufende Bauprojekte und Vorhaben auf eine Nutzflächenausdehnung um zirka 54.000 Quadratmeter auf einen Büroflächenbestand von 144.000 Quadratmetern hin. Das entspricht einer Ausdehnung um knapp 60 Prozent. Im Fokus stehen der Umbau des Wolfgang Borchert Theaters zu einem Bürohaus und das benachbarte Objekt Hafenweg 8, das Hafencenter, die Revitalisierung des Flechtheimspeichers sowie die Schaukäserei Söbbeke, das Cronos-Bürohaus und die SuperBioMarkt-Zentrale. Für die Vermarktung der entstehenden zirka 40.000 Quadratmeter Büroflächen ist mit einem Zeitraum von mindestens vier Jahren zu rechnen, auch wenn aufgrund der Lage und Qualität des Standortes Hafen eine hohe Nachfrage zu erwarten ist. Die Erweiterung der 1a-Büromarktlage Hafen stellt eine echte Chance für die Stadt Münster dar, ihre Attraktivität als Bürostandort deutlich zu erhöhen.

Die komplette Büromarktstudie steht im Internet unter http://www.wfm-muenster.de (Rubrik Publikationen)