Büromarktstudie Münster 2023 präsentiert
In der Summe haben die Analysten von BNP Paribas Real Estate Consult im Auftrag der WFM im Jahr 2022 knapp 200 Einzelabschlüsse mit einem Gesamtumsatz von knapp 88.000 m² erfasst. Zwar liegt das 2022er Ergebnis mit minus 15 Prozent unter dem Vorjahres-Allzeithoch, „jedoch bestätigen andere B-Standorte wie Dortmund, Bonn oder Bremen den rückläufigen Trend unter den derzeitigen belastenden Rahmenbedingungen“, erklärt WFM-Geschäftsführer Enno Fuchs.
Auf dem Büromarkt Münster haben 2022 vor allem die Eigennutzer das Umsatzergebnis stark geprägt. Jene Akteure, die eine Immobilie für den Eigenbedarf kaufen oder realisieren, sind für 28.300 m² und damit für ein Drittel des Jahresumsatzes 2022 verantwortlich. Als reine Vermietungsleistung verbleibt unter dem Strich ein Wert von 59.100 m², der sich mit minus 14 Prozent unter dem Vorjahresniveau bewegt. Werden zusätzlich die Flächen abgezogen, die zwar mietvertraglich unterlegt sind, aber deutliche Charakteristika einer Eigennutzung aufweisen, verbleiben als quasi „Kernvermietungsumsatz“ geschätzt ca. 54.000 m² übrig.
Gesundheitswesen auf Platz 1 im Branchenranking
Die höchste Flächennachfrage kam im Jahr 2022 mit knapp 22.000 m² aus dem Gesundheitswesen (knapp 25%). Ausschlaggebend war der Neubau der Hauptverwaltung des Universitätsklinikums. Der Bereich öffentliche Verwaltung und Sozialversicherungsträger (u.a. Landschaftsverband Westfalen-Lippe, Universität Münster und FH Münster) lag mit knapp 19.000 m² Umsatz (22%) an zweiter Stelle, gefolgt von der drittstärksten Nachfragegruppe Informations- und Kommunikationstechnologien mit 13.000 m² (ca. 15 %). Hierzu zählen Unternehmen wie Items, Check24 und die Finanz Informatik.
Das Umsatzranking der vergangenen zehn Jahre zeigt eine andere Konstellation: Es wird von der Branche Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträger (19%) angeführt, gefolgt von der ebenfalls bedeutenden Nachfragegruppe Informations- und Kommunikationstechnologien (16%). „Die öffentliche Hand ist seit Jahren eine tragende Säule des Umsatzes und somit auch zukünftig für Münsters Büromarkt relevant“, sagt Fuchs.
Umsatzdelle bei größeren Flächen
Festzustellen war 2022 der Umsatzrückgang primär bei den größeren Flächen. Er kann mit einer vorsichtigeren Grundhaltung im Hinblick auf die Anmietung größerer Einheiten vor dem Hintergrund etwas unsicherer wirtschaftlicher Perspektiven begründet werden. Hinzu kommt, dass auch der Anteil der Vorvermietungen gegenüber dem Vorjahresergebnis deutlich von 30 auf 21 Prozent gesunken ist. Zum einen war das verfügbare Angebot im Leerstand leicht gestiegen, so dass die Nachfrage hier gedeckt werden konnte. Zum anderen war die Bereitschaft zur Zahlung der höheren Neubaumieten bei den Nachfragern möglicherweise etwas gedämpft.
Die Größenklasse über 1.000 m² hat mit einem Anteil von 57 Prozent den Umsatz 2022 dominiert, gefolgt von dem Flächensegment unter 250 m² (Anteil ca. 18 Prozent). Die Auswertung der Büroflächennachfrage, gemessen an der Zahl der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie, zeigt das gegenläufige Bild: Fast zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in der Größenklasse bis 250 m² realisiert.
Zu den größten Vermietungen bzw. Umsätzen zählen die im Bau befindlichen Eigennutzer Universitätsklinikum Münster (UKM) mit der Hauptverwaltung, die Erweiterung des Landschaftsverbands Westfalen-Lippe sowie der Neubau von P&M Cosmetics. Größere Vermietungen fanden im Flechtheimspeicher an den IT-Dienstleister Items, den Fachbereich Mathematik der Uni Münster, einen weiteren IT-Dienstleister im Cube 1 sowie IU Internationale Hochschule statt. Damit streuen die großflächigen Umsätze relativ breit über das gesamte Stadtgebiet. Insgesamt sind 24 Verträge mit einer Umsatzgröße von mehr als 1.000 Quadratmetern in die Bilanz eingeflossen.
Spitzenmiete stabil
Bei den Mietpreisen sprechen die Marktakteure inzwischen von einer Stabilität, die sich etabliert. So wird der Spitzenwert von ca. 16,00 €/m² in immer mehr Büromarktzonen erzielt, worunter der Hafen, die City, der Technologiebereich Nord und das übrige Stadtgebiet fallen. Münster kann mit diesem kontinuierlichen Mietpreisanstieg das Niveau im Vergleich zu den B-Standorten Essen und Dortmund weitgehend halten. Allerdings weist Münster die höchste Mietpreissteigerung seit 2018 auf. Erzielt wird die Spitzenmiete in Höhe von 16,00 €/m² aktuell jedoch nur in sehr gut ausgestatteten Neubauflächen. Es verstärkt sich der Trend, dass die (Neubau-)Flächenqualität für die Erzielung der Spitzenmiete wichtiger ist als die Lage.
Modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen erzielen immerhin noch 14,50 €/m² in der City, 13,50 €/m² am Cityrand, in den Stadtteilzentren und Büroparks sowie 12,50 €/m² im Bereich Peripherie und sonstige Gewerbegebiete.
Durchschnittsmiete gestiegen
Während sich die Durchschnittsmiete im Jahr 2022 in Summe aller Büromarktzonen um 30 Cent auf 11,80 €/m² erhöht hat, gibt die Preisentwicklung in den einzelnen Büromarktzonen ein uneinheitliches Bild ab. So ist der Durchschnittsmietpreis in der City mit 14,00 €/m² bei Neubauflächen bzw. repräsentativen und modernisierten Altbauflächen stabil. In Gebäuden mit niedrigerem Ausstattungsstandard, das heißt bei gut ausgestatteten und modernisierten Bestands- oder Altbauflächen, blieb der Durchschnitt bei 11,50 €/m².
Dagegen stiegen die Durchschnittsmieten am Cityrand, in Stadtteilzentren und Büroparks um 0,50 €/m² sowohl bei Neubau- als auch bei Bestandsflächen. Der Abstand zwischen Höchst- und Durchschnittsmiete schrumpfte damit auf nur noch 1,50 bis 2,00 €/m². Auch in den peripheren Bürolagen hat der insgesamt feststellbare Druck auf die Mieten Wirkung gezeigt. Die Durchschnittspreise blieben stabil bei 9,50 €/m² für Standardflächen und 6,50 €/m² für einfach ausgestattete, ältere Bestandsflächen.
Ausblick für 2023 getrübt, Bedingungen für Erholung gut
Im diesem Jahr 2023 wirken sich die Inflation, die gleichzeitig wirtschaftlich schwache Entwicklung und der Ukrainekrieg eventuell bremsend auf die Büroflächennachfrage in Münster aus. Die ersten Monate lassen darauf schließen. Trotz der nur noch wenigen frei verfügbaren Flächen im Bau könnte zudem die Leerstandsquote weiter steigen, da sich Unternehmen im Falle eines Mietwechsels möglicherweise verkleinern. Erwartbar sind auch erneute Anstiege der Spitzen- und der Durchschnittsmiete, da die Flächenknappheit und die Inflation preistreibend wirken.
Diese erstmalige, mittelfristige Prognose basiert einerseits auf Fachgesprächen mit sehr erfahrenen Marktteilnehmern. Andererseits haben die BNP-Analysten sowohl historische immobilienwirtschaftliche Kennzahlen als auch Daten zur Angebotsentwicklung zum Durchspielen von Büromarktszenarien für die Jahre 2023 bis 2025 herangezogen.
Die pessimistische Umsatzvariante für das Jahr 2023 weist einen Rückgang auf ca. 65.000 m² aus, der bis 2025 wieder auf knapp über 80.000 m² klettern könnte. Positiv betrachtet, wäre dank der Nachholeffekte der Umsatzanstieg bis auf knapp unter die 100.000-m²-Marke möglich.
Zum Anstieg der Leerstandsquote führt die Situation, dass in den Jahren 2023 und 2024 die Baufertigstellungen deutlich die Nettoabsorption übersteigen. Der Höchstwert liegt Ende 2024 bei ca. 2,6 % bzw. 3,0 % (vorsichtige Variante), ehe 2025 mit einem Rückgang gerechnet wird.
Bis 2024 ist ein Leerstandsanstieg unterhalb der Fluktuationsreserve zu erwarten. Damit bleibt der Druck auf die Mieten hoch. Stützend wirken auch das vermutlich anhaltend hohes Zinsniveau, hohe und vermutlich weiter steigende Grundstücks- und Baukosten sowie der Angebotsengpass insbesondere im Segment neuwertiger Flächen oder guter Lagen. Wahrscheinlich steigt die Spitzenmiete nach einem stabilen Jahr 2022 erneut 2023 an. Die vorsichtige Variante geht von einem weiteren Jahr Preisstabilität auf Höchstniveau aus. Wie auch immer: Am Ende des Szenario-Zeitraums 2025 erscheint eine Spitzenmiete zwischen 17,00 €/m² und 18,50 €/m² sowie eine Durchschnittsmiete zwischen 12,50 €/m² und 13,00 €/m² wahrscheinlich. „Das entspricht einer kumulierten Steigerung von bis zu 16 Prozent versus dem aktuellen Mietpreisniveau.“