Immobilienkrise: Kosten, Zinsen, Bürokratie und Auflagen belasten

Münster. Die Immobilienszene kannte lange Zeit nur eine Richtung: aufwärts. Entsprechend gut war alle Jahre auch die Stimmung der münsterländischen Marktakteure auf der EXPO REAL, dem internationalen Branchentreff in München. Inzwischen aber ist die Freude dem Frust gewichen. Die schier unendliche Wachstumsparty ist vorbei: Gestiegene Zinsen sowie Energie- und Materialkosten belasten die Branche schwer. Ebenso stellen die immer strengeren Auflagen für den Klimaschutz und bürokratische Hürden Herausforderungen dar. Und schließlich muss der angeschlagene Wirtschaftszweig auch noch den Fachkräftemangel und die Digitalisierung stemmen. Doch trotz aller Widrigkeiten bietet die Krisenlage auch eine Chance, wie die Experten aus dem Münsterland vor ihrem Start zur EXPO REAL auf Anfrage mitteilen. Die Wirtschaftsregion Münsterland präsentiert sich 2023 vom 4. bis 6. Oktober auf Europas größter Immobilienmesse mit knapp 30 Ausstellern. Der Gesprächsstoff an der Regionalvertretung mit der Standnummer B.242 dürfte so schnell nicht ausgehen, meinen die Aussteller.

„Der fachliche Austausch und gute Kontakte werden in dieser misslichen Lage mehr denn je gesucht. Willkommen im Münster|LAND: Unser Stand hat sich bei Mitausstellern, Geschäftspartnern und weiteren Branchenkennern als exzellente Netzwerkplattform etabliert“, blickt Enno Fuchs, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM), auf das Event voraus. „Unsere Präsenz schafft Mehrwert, und diesen substanziellen Standard dürfen die Marktakteure auch in diesem Jahr erwarten“, ergänzt der Münsterland e.V.-Vorsitzende Klaus Ehling den Anspruch an den Messeauftritt. Die Organisatoren WFM und Münsterland e.V. sind sich einig: Die Beteiligung steigert die Wahrnehmung und das Image von Regionen, Kommunen und Unternehmen. Vor allem in diesen unsicheren Zeiten ist das Dabeisein samt guter Gespräche besonders wichtig.

Michael Hoppenberg von der Kanzlei Wolter Hoppenberg und der Pyramis GmbH (u.a. Münster, Hamm und Osnabrück), bestätigt einen proppenvollen Terminkalender. „Die Messe wird wieder zu einem erfolgreichen Hotspot von Kontakten und Geschäftsanbahnungen.“ Angesichts der Lage hätten sich die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum mit Quartiersentwicklung und die Realisierung neuer Industrie-/Gewerbegebiete als Schwerpunkte für die Gespräche mit Kommunen und Landkreisen herauskristallisiert. Auch Themen wie die Bildung kommunaler bzw. kreisweiter Energiegenossenschaften sowie die Einrichtung von Service- und Kooperationsgesellschaften durch Landkreise zwecks Unterstützung der kreisangehörigen Kommunen stünden auf dem Plan.

Ein langjähriger Mitaussteller am Stand Münster|LAND, der die EXPO REAL ebenfalls mit Spannung erwartet, ist der Geschäftsführer der Sparkassen Immobilien GmbH aus Münster: „Dank des Austauschs mit deutschlandweit tätigen Maklerunternehmen und Branchenkennern erhalten wir wertvolle Informationen und können so die aktuelle Stimmungslage einfangen“, betont Achim Friedrich. Sein Blick gilt unter anderem dem Neubausektor von Wohn- und Büroimmobilien, wo Projekte teilweise nicht mehr realisiert werden konnten. Gerade in Großstädten und Wachstumsregionen wie Münster und dem Münsterland fehle so der dringend benötigte Neubau, um den erhöhten Wohnraumbedarf annähernd decken zu können. Gleichwohl sei es den Sparkassen-Maklern gelungen, sich mit erfahrenen Partnern, Projektentwicklern und Bauträgern auf die aktuellen Bedingungen einzustellen. Zudem bietet die Sparkasse eine umfassende Expertise für maßgeschneiderte Finanzierungen.

Sich zeigen, informieren, aktuelle Themen diskutieren und Kontakte knüpfen: Auch der Geschäftsführer der CM Immobilien Entwicklung GmbH aus Münster, Michael Lüke, bezeichnet die geänderten Marktgegebenheiten als „Gift für den Wohnungs- und Gewerbebau.“ Aktuell stellt der laut Lüke grundsolide, konservativ wirtschaftende Projektentwickler CM unter anderem sein Leistungsvermögen bei zwei Großprojekten in Münster unter Beweis: Auf dem Bürocampus rob17 laufen seit dem Sommer die Arbeiten für ein drittes Gebäude als Teil eines Büroparks mit bis zu 30.000 Quadratmetern Nutzfläche. Zudem realisiert CM im York-Quartier Münster-Gremmendorf zwei Neubauten mit 5.000 Quadratmetern Grundfläche für gewerbliche Nutzungen (z.T. Teil mit dem Fokus auf Medizin und Gesundheit) sowie vier Wohngebäude mit 90 Einheiten. „In Münster sieht es bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen zwar nicht so düster wie in anderen Städten aus. Aber die Stadt wächst auch viel stärker als andere“, sagt Lüke, und betont: „Ohne neues Engagement im Wohnungs- und Gewerbebau verspielt Münster seine Zukunft, die wir erfolgreich gestalten können – und zwar in Kooperation von Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft“, so sein Appell. Da sei die Expo Real 2023 eine gute Gelegenheit für einen „größeren Branchenüberblick und neue Perspektiven“, sagt Lüke.

Auch Elmar Grimm von der Grimm Holding GmbH (Münster, Berlin) wünscht sich „Zukunftsperspektiven“ und nimmt die Politik in die Pflicht: „Kaufzurückhaltung, hohe Zinsen, hohe Baukosten – ohne wirksames Gesamtkonzept für die Neubauförderung, das Themen wie Finanzierung, Förderung und Energie einschließt, entsteht kein bezahlbares, noch nicht einmal mehr teures Wohnen“, sieht Grimm die Lage kritisch. Lösungsorientiert wolle Grimm auf der EXPO REAL mit abschlussorientierten Investoren ins Gespräch kommen, gleichwohl herrsche aktuell auf dem Markt ein „Abwarte-Poker, ein Spiel auf Zeit um die niedrigsten Preise“.
Aktuell hat Grimm noch mehrere Projekte in der Pipeline: Er entwickelt in Münster den Büropark Drei Schwestern am Stadthafen, einen innovativen MobilityCampus und den zweiten Bauabschnitt des Rudolf Carrees mit 54 Eigentumswohnungen. In Borghorst wird das Bauhaus-Quartier mit Doppel- und Reihenhäusern sowie Geschosswohnungsbauten realisiert. Zum Ankurbeln der Entwicklung hat der Immobilienexperte folgende Ansätze: „Eine erleichterte Finanzierung durch erneute staatliche Förderung des KfW 55-Standards, die Reduzierung der Quoten von bis zu 60 Prozent auf maximal 30 Prozent für geförderten Wohnungsbau, insgesamt schnellere Genehmigungen und die Entschlackung der Bauvorschriften, um Baukosten zu reduzieren, serielles Bauen muss vereinfacht werden.“

Wie seine Kollegen fordert der Geschäftsführer der Bolle System- und Modulbau GmbH aus Telgte, Raphael Bruns, Antworten, die „das Bauen schneller, wirtschaftlicher und unkomplizierter“ machen. Aufgrund zahlreicher hemmender Faktoren ticke die Branche „wild“, gerade weil „das Wachstum allerorten vorprogrammiert und der Bedarf nach modernen Baulösungen größer als je zuvor ist“, sagt Bruns. Er sieht in der systematischen Nutzung vorgefertigter Bauweisen eine mögliche Lösung für die Wohnungskrise. „Vorgefertigtes Bauen steht für Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung, für Geschwindigkeit und Flexibilität, für industrielle Qualität in allen Nutzungsbereichen“, betrachtet der Geschäftsführer die Entwicklung seines Branchenzweigs optimistisch. Doch auch für den noch relativ ungeregelten Sektor Modulbau „müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf Zulassungsverfahren und Genehmigungsprozesse weiter geschärft werden“.

Neben dem Modulbau ist auch die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft ein Zukunftsthema mit wachsender Bedeutung. Das zeigt sich unter anderem an der erstmaligen Standbeteiligung von Eucon aus Münster. Der digitale Pionier für datengetriebene Entscheidungsfindung, unter anderem für die Immobilienbranche, stellt seine Lösungen rund um Rechnungsmanagement und ESG-Reporting vor. „Immer mehr Immobilienunternehmen interessieren sich für digitale Lösungen, die helfen, unter anderem ESG-Themen konsequent zu bearbeiten und Prozesse zu verschlanken“, sagt Philipp Schäfer, Managing Director Real Estate. ESG bezieht sich auf die Bereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Der Druck durch die drohende Reporting-Pflicht der EU beschleunigt diesen Transformationsprozess. Denn schon ab 2024 müssen die ersten Unternehmen damit beginnen, ESG-Daten strukturiert zu erfassen, wenn sie ab 2025 reportingpflichtig werden. „Unternehmen, die bereits jetzt die digitale Transformation vorantreiben, schaffen sich damit einen entscheidenden Vorsprung.“ Aufgrund des digitalen Datenmanagements können Unternehmen strategische Entscheidungen treffen und klare Ziele festlegen, zum Beispiel für Energie- und Kosteneinsparungen.

Schäfer von Eucon ist sich wie auch der Energieeffizienzexperte Tom Ullmann vom Mitaussteller ista SE (u.a. Münster, Dortmund, Bonn) im Klaren darüber, dass sich die Branche künftigen Pflichten durch das Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) mit großen Schritten nähern muss. „Mit unserer ESG-Software ermöglichen wir einen schnellen Einstieg in ein zukunftsorientiertes ESG-Datenmanagement. Ein Großteil der Verbrauchsdaten kann von ista bereitgestellt werden und bietet die Grundlage für Transparenz und Analysen rund um die CO2-Intensität des Immobilienbestandes“, betont der ista-Fachmann Ullmann.

Ob Projektentwicklung, -umsetzung und -vermarktung und Transformation: Als ob Kosten, Zinsen und Bürokratie die Immobilienwirtschaft nicht schon schwer genug belasten, so machen auch der Immobilienbranche die fehlenden personellen Ressourcen zu schaffen: „Eines unserer größten Probleme ist der Mangel an qualifizierten Mitarbeitern, die immer schwieriger zu finden sind“, sagt Ullmann. Bernd Homann von der Homann Immobilien Münster GmbH pflichtet ihm bei: „Trotz unserer 44-jährigen Marktpräsenz, Expertise und zentralen Lage in Münster können wir im Vertrieb und im Back-Office Stellen nicht besetzen. Das ist bedauerlich, denn der Beratungsbedarf im Neubausektor und auch bei Bestandsimmobilien ist nach wie vor da.“ Den Kopf will der erfahrene Makler und Projektentwickler trotz Personalmangen und Krise nicht in den Sand stecken: „Aus meiner Sicht sind die Zukunftsperspektiven positiv“, freut er sich auf die Messe.

Trotz der Marktlage legt auch Benjamin Busche von der Busche Gewerbeexperten GmbH, Münster, einen entspannten Eindruck an den Tag. „Auf dem Büro-Vermietungsmarkt herrschen andere ökonomische Einflussfaktoren. Daher sind wir von den derzeitigen Herausforderungen der Branche weniger betroffen“, sagt der erstmalige Mitaussteller. Vielmehr beschäftige ihn bei der Bürovermietung die Frage nach dem Arbeitsplatz der Zukunft: „Die Anpassung an das Homeoffice und Desk-Sharing-Konzepte und die damit einhergehende Transformation des Büros sind für uns in Münster zukünftig ein großes Thema“, sagt Busche. Auf der EXPO REAL ist er damit wie alle weiteren Mitaussteller an der richtigen Adresse.

Hauptaussteller am Stand Münster|LAND, B2.242
Stadt Münster, Wirtschaftsförderung Münster GmbH

Unsere Mitaussteller am Stand Münster|LAND, B2.242
Es erwarten Sie in München Vertreter der Firmen AirportPark FMO GmbH (Greven), assmann münster GmbH (u.a. Münster, Dortmund, F/M), BOLLE System- und Modulbau GmbH (Telgte), Busche Gewerbeexperten GmbH (Münster), CM Immobilien Entwicklung GmbH (Münster), Der-Facility-Manager Peter Schmidt (Münster), DKM Immobilien GmbH (Münster), Ernsting’s family GmbH & Co. KG (Coesfeld), Eucon Digital GmbH (Münster), Grimm Holding GmbH (Münster), HOMANN IMMOBILIEN Münster GmbH (Münster), ista SE (u.a. Münster, Dortmund, Bonn), KonvOY GmbH (Münster), nts Ingenieurgesellschaft mbH (Münster), SAINT-GOBAIN Brüggemann Holzbau GmbH (Neuenkirchen), Sparkassen Immobilien GmbH (Münster), Volksbank im Münsterland (Münster), VR-Bank Westmünsterland eG (Coesfeld), Wohn+Stadtbau GmbH (Münster), Wolter Hoppenberg Rechtsanwälte Partnerschaft GmbH (u.a. Münster, Hamm, Osnabrück)

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Borken, Coesfeld, Steinfurt, Warendorf und des Münsterland e.V. sowie der Städte Münster und Bocholt

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